Mi veszett el a lakástakarékkal, és mi lesz most? Kérdések és válaszok az ltp-ről

Megszűnik az ország egyik legkedveltebb befektetési és spórolási formája, a lakástakarék-pénztár (ltp) állami támogatása. A kormány a bankok “extraprofitjára” hivatkozva szántja be, de tényleg annyira sokat kerestek? Kiválthatják a kormány által preferált takarékoskodási módok az ltp-t? Kell-e tartanunk attól, hogy az érvényes szerződésünkkel sem kapjuk meg a pénzt? Mi lesz a társasházak felújítási alapjával? Összeszedtük, mi volt ez az egész és mi következik ezután.

 – Az Index.hu beszámolója / Brückner Gergely, Előd Fruzsina –

 Miért siránkoznak ennyien, tényleg ennyire jó befektetés volt? 

Röviden: igen, legalábbis azoknak mindenképp, akiknek nem volt egyben sok pénze és 4-5 évre kerestek kockázatmentes, jó megtérülést. A lakás-takarékpénztár az egyik legnépszerűbb megtakarítási forma volt Magyarországon, a Bankráció szerint a magyar lakosság közel 13 százalékának már van ilyen szerződése. Érthető, hogy így alakult, hiszen ilyen kedvező konstrukcióval nincs nagyon más befektetés a magyar piacon, pláne az utóbbi évek nyomott kamatkörnyezetében tűnt kecsegetőnek.

Ehhez a megtakarítási formához nem kell, hogy az embernek milliói legyenek már a bankban, havonta kis összegeket (maximum 20 ezer forintot) kell befizetni. A négyéves futamidejű lakás-takarékszerződéseknek 10,28-12,54 százalék közötti a hozama.

A magas hozam szinte teljes egészében a most megszűnő állami támogatásnak köszönhető. a magyar állam 30 százalékot, évente maximum 72 ezer forintot tett hozzá minden szerződő saját megtakarításához.

Ez kiemelkedően magas támogatás, Európa más országaiban 8-18 százalékot dob az állam a hasonló konstrukciókban. Éppen ezért hozzáértők szerint már évek óta számítani lehetett arra, hogy a kormány csökkenteni fogja az állami támogatás mértékét, szó volt például arról, hogy lejjebb szállítják a támogatási arányt és feljebb viszik a havonta befizethető összeg maximumát, hogy a teljes megtakarítás nagyobb részét fizesse az ügyfél. Ehelyett végül egyik napról a másikra megszüntették az állami szerepvállalást, amire azért nem számított senki.

De a bankoknak érte csak meg igazán, nem igaz? Úgy hallottam, rommá keresték magukat az adófizetők pénzén.

A lakástakarékokat kivégző módosító beterjesztője, a fideszes Bánki Erik azt írta a javaslat indokolásában, hogy az ezzel foglalkozó pénzintézetek “extraprofitra” tettek szert az ltp-konstrukció segítségével. Bánki 60 milliárd forintra becsülte a bankok által 2010 óta az ltp-kből bezsebelt hasznot, ami a céginformációs rendszerekben elérhető eredménykimutatások adatai szerint nem áll messze a valóságtól:

a két legnagyobb szereplő, az OTP és a Fundamenta lakás-takarékpénztárak nyeresége az elmúlt 10 év folyamán együttesen meghaladja a 90 milliárd forintot.

(Kettejük közül a Fundamenta lett mostanra a nagyobb hal ezen a piacon, több mint 58 milliárdos eredménnyel a vonatkozó időszakban.) Az említett 90 milliárd forint adózás előtti eredmény, tehát még lejön belőle a nyereségadó, vagyis ebből nagyjából 10-15 milliárd forint közötti összeg vándorolhatott vissza az államkasszába.

És miből jött össze a bankoknak ez a profit?

Az ltp tehát láthatóan jó üzlet volt a bankoknak is, ez nem vitás, kérdés, miből jött össze ez a pénz és mennyire jogosan rágott be az állam a konstrukcióra. Az ltp nyeresége alapvetően az összegyűjtött pénz kihitelezésével (vagy állampapírban tartásával) keresett pénz mínusz a kifizetett betéti kamatok és az értékesítőknek kifizetett jutalék és más költségek.

Fotó: Kaszás Tamás / Index

Ez egy hosszú távú üzletág: minden ltp eleinte masszívan veszteséges és a tulajdonosoknak tőkeemelésekkel kellett tőkét betenni, de amíg a Fundamenta és az OTP már évek óta elérték a nyereségességet, az Erste és az Aegon még felhalmozási szakaszban vannak. Ez azt jelenti, hogy a betétekre már kamatot és az értékesítőknek jutalékot fizetnek, de még nincs hitelezés és nincs megfelelő üzemméret.

A korrekt matek egy hosszabb futamidőt néz, az elejétől a kifutásig, mert akik ma nagyon nyereségesek, azoknak is sokáig kellett sok pénzt beletolni. A legfontosabb költség a tanácsadók jutaléka, mert az ltp-knél szükséges a személyes eladás, át kell beszélni, hogy mi a lakáscél, mi a felhalmozási, megtakarítási időhorizont, a termék ugyanis egyszerre sztenderd, de egyszerre testre szabott is, a személyes eladás pedig nem olcsó.

Fontos, hogy az állami támogatást csak az ügyfél veheti igénybe, vagyis a bankok közvetlenül nem gazdagodhattak az ltp-ken lévő állami juttatásokból, de természetesen az igaz, hogy mivel az ügyfél látta a magas állami támogatást, könnyebb szívvel fizette meg az adott esetben magasabb szerződéskötési vagy az éves díjakat. Ezek pedig már a bank nyereségét növelték.

Amúgy a modell arról szól, hogy az ltp viszonylag olcsó forrásköltséggel gyűjt pénzt, mert a betétekre alacsony kamatot fizet, de cserébe a futamidő lejártával az összegyűjtött pénzzel együtt felvehető hitelek kamata is alacsony. A konstrukció önfinanszírozó, kevés pénzt kapsz, de jogosult leszel olcsó hitelt kapni. Amilyen kamatmarzs ebből kijön, az nagyjából ugyanaz a százalék, mint az MNB által támogatott fogyasztóbarát jelzáloghitelezés marzsa.

Ha az államot mindennek ellenére a bankok által realizált profit nagysága zavarta, akkor akár olyan új szabályozással is próbálkozhattak volna, ami valamiképpen az ügyfelektől beszedhető díjra vonatkozna (ehhez hasonló megoldás nem lenne idegen a Fidesztől), ám nem ezt tették, hanem egyből beszántották az egészet.

Mennyiben váltja ki az ltp-t a csok?

Az Emberi Erőforrások Minisztériumának a családi otthonteremtési kedvezményt (csok) népszerűsítő standja a 12. Esküvői Kiállításon a Papp László Budapest Sportarénában 2016. január 30-án. – Fotó: Kallos Bea / MTI

A kormány most azt szeretné, ha az ltp-zés helyett másfajta lakáselőtakarékosságban illetve lakástámogatásban gondolkodnának az emberek. A törvénymódosító indoklásában külön kiemelték a gyermekes családok lakáshoz jutását segítő csokot, mint amit bővíteni szeretnének a lakástakarék helyett. A csokra eddig is rengeteg pénzt áldozott az állam. Az idei évre 100,9 milliárd forint volt betervezve erre a célra, de ha az eddig az ltp-kre szánt évi több tízmilliárd forintot (Bánki Erik azt írta, idén 70 milliárdot vitt el) is a csok alá rendelik, az jelentősen megnöveli majd a keretösszeget. Kérdés, hogy lenne-e annyi jelentkező, aki ezt felszívná, vagy az összegek megnövelésén gondolkodik a kormány.

Probléma azonban a csok vs. lakástakarék szembeállításával és a csok favorizálásával, hogy a két konstrukció teljesen más élethelyzetekre ad választ. A csok semmilyen megoldást nem kínál olyanoknak, akik

  • nem vállalnak gyereket
  • van gyerekük, de már felnőtt
  • van gyerekük, de házasok vagy élettársak
  • egyedülállók
  • meglévő hitelükbe szeretnének állami segítséggel “betörleszteni”
  • csak felújítanának
  • nincs meg az önrészük a lakáshitelhez (ezt ugyanis nem minden banknál váltja ki a csok).

A pontok közül külön érdemes kiemelni a felújítást, ugyanis nagyon sokan – az OTP adatai szerint az ügyfelek 74 százaléka – erre használták az lakástakarékban megtakarított pénzt, amire nagy szükség is volt, mert a magyarországi lakásállomány kifejezetten korszerűtlen, legalább 200 ezer lakást kellene felújítani jelen állapotok szerint.

Ráadásul a csok is akkor a legnagyobb biznisz, ha egy családnak legalább 3 gyermeke van és új lakást vesz vagy épít, ilyenkor jár ugyanis a 10+10 millió forint. De például ha valakinek mondjuk csak 2 gyermeke van (nem is szeretne többet vállalni) és használt ingatlant venne, akkor összesen 1,43 millió forint támogatást kap, ehhez pedig bizony elég jól jönne kiegészítésképpen egy-két lakástakarék. A kormány tehát hiába szeretné a csok felé terelni az embereket a lakáskasszák felől, jelentős számú ember létezik – még a családosok között is -, akiknek nem alternatíva csokot felvenni ltp-s gyűjtés helyett.

Na és a nok?

A Nemzeti Otthonteremtési Közösségek nevű rendszer Rogán Antal ötlete nyomán indult alig több mint egy éve, és úgy tudjuk, nem túl népszerű megtakarítási konstrukcióról van szó. Összesen egy közösség, a Central indult el az eddig pár száz fővel, bár a csoport azt állítja, hamarosan új közösséget indítanak.

A nokról is elmondható, hogy nem fedi le tökéletesen azt az igényt, ami az ltp-t életre hívta. A konstrukció alapvetően a jómódú embereknek érheti meg inkább, mert a lakáslottós működési modellel nem kiszámítható, mikor jutunk lakáshoz. Aki nem szorul rá, hogy ezt be tudja biztosítani, annak megérheti, hiszen bármikor jól jön majd a jövőben egy befektetésként hasznosítható lakás, de ez a megoldás borítékolhatóan nem igazán lesz a lakástakarékok célközönségének új kedvence. Az MNB is készített egy jó összefoglaló táblázatot a két termék különbségéről.

Meggondolhatja magát az állam, és dönthet úgy, hogy mégsem fizet a meglévő szerződésekre? Járhatnak úgy az ügyfelek, mint a magánnyugdíj-pénztárak államosításakor?

Sokan pánikolva vetették fel az ltp-k beszántása körüli kavarodásban, hogy mi van, ha a kormány egyszer csak úgy dönt, nem csak megszünteti a konstrukciót a jövőre nézve, hanem azoknak sem fizeti ki a támogatást, akiknek érvényes szerződésük van a múltból. Vadabb konteósok azt is felvetették, mi, van ha az egészre rátenné a mancsát az állam, mint a magánnyugdíjak esetében.

Az ilyen félelmek esetleg fellépő betétesi pánik lehetőségét egyéb kérdések mellett az ellenzéki képviselők is pedzegették a parlamentben kedden, ám fontos tudni, hogy az államnak ilyesmire törvényi lehetősége nincs és nem is lehet, amennyiben a jogállamot (vagy akár csak annak látszatát) fenn kívánják tartani.

Az ügyfeleknek érvényes szerződése van, amelyben az állam is kötelezettséget vállal a maga támogatási részének megfizetésére, ezt törvényes keretek között nem lehet semmiféle intézkedéssel utólag felülírni. A magánnyugdíjak államosítása pedig annyiban más eset, hogy ott az állami nyugdíjrendszer kiegészítéséül szolgáló nyugdíjcélú megtakarításokat vonták el és tették be az állami nyugdíjalapba, nem pedig valakinek a magán (teljesen más célú) megtakarítását vették ki a bankból. Rettegésre tehát valószínűleg semmi ok, a már meglévő érvényes szerződések a rögzített feltételekkel fognak leketyegni a futamidő végéig. Hosszabbítani viszont már nem lehet majd őket a hatályba lépést követően.

Mi lesz így a társasházak felújításával?

Külön érdekes kérdés, mi lesz most a társasházakkal, amelyek szintén előszeretettel gyűjtöttek felújítási pénzt ltp-kbe, hogy ki tudják használni az állami támogatást. Megkérdeztük a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségét, hány társasházat érinthet a mostani intézkedés, az szervezet elnöke, Kaplonyi György azt írta, nincs közvetlen adatuk, de becslésük szerint a társasházak 80-90 százaléka rendelkezik ltp-szerződéssel. Az MTOSzSz kezelésében lévő társasházaknál (közel 280 ház) kb. 95 százalékos az érintettség.

Napkollektorok a háztetőn a III. kerületi Faluháznak nevezett társasházon. Magyarország legnagyobb lakóépülete 315 méter hosszú, 15 lépcsőházból álló, tízemeletes, 886 lakásos Faluház, korszerűsítése során ötkamrás műanyag ablakokat építettek be, 10 cm-es szigetelést kapott a homlokzat és a tető, amely utóbbira 1500 m2 napkollektort is telepítettek a melegvíz ellátás segítésére. – Fotó: Mohai Balázs / MTI

Őket nyilván mind érzékenyen érintheti az állami támogatás elvonása. Mi azt tapasztaltuk, hogy a szakma fontosabb vezetői között sincsen abban egyetértés, hogy  a módosítás körüli nagy kapkodásban nem történt-e egyfajta törvénykezési malőr:

Az 1996-os, de sokszor módosított ltp-törvény módosítójának elfogadása során ugyanis egy vélemény szerint, a módosítás nem utal egyértelműen a társasházi szerződések támogatásának megvonására.

Más iparági forrásaink szerint azonban ez nem így van, többen úgy értelmezték, már a mostani szövegezés is vonatkozik a társasházakra, csak kicsit bonyolult a hivatkozások rendszere. Tényleg nagyon úgy tűnik, hogy a jogalkotói szándék az volt, hogy minden jövőbeli állami támogatás szűnjön meg. A parlamenti vitában legalábbis senki nem mondta, hogy kedves társasházak, nyugalom, veletek nincs változás.

A lényegen valószínűleg nem változtat, hogy jogilag teljesen rendben van-e az aktuálisan megszavazott szöveg; ha a jogalkotói szándék a társasházaktól is el akarja venni a lehetőséget – márpedig az indoklás alapján nehezen elképzelhető, hogy ne akarná -, akkor egy később módosítóval még javíthatnak a szövegen. Tehát a legjobb, ha a társasházak sem reménykednek abban, hogy megússzák, és újragondolják takarékoskodási stratégiájukat.

És ha már a hibáknál tartunk, egyik forrásunk szerint hasonló probléma a szöveggel, hogy amennyiben valaki hosszabbítja a futamidőt, arra már nem kap támogatást, de azzal az esettel már nem foglalkoznak, ha valaki megemeli a szerződéses összeget. Vagyis ma úgy tűnik, hogy így még növelhető a támogatás. Ha a jogalkotó a futamidő hosszabbítását ki akarta zárni, akkor nyilván az összeg emelését is kizárja, de mégsem ez történt.

Akkor most végleg vége a lakástakarék-pénztáraknak?

Érdekes kérdés, mivel az ltp-kre egy teljes banki iparág épült sok szereplővel, amit most egyik napról a másikra halálosnak tűnő csapással sújtottak. Az egész konstrukció lényege a nagyon kedvező állami támogatás volt, egyelőre nem világos, van-e bármiféle jövője az ltp-nek enélkül.

 

Hasonló bejegyzések

Leave a Comment